• 手机号码:15010559212
  • 联 系 QQ:277752072
  • 电子邮箱:277752072@qq.com
  • 执业证号:14403201611979472
  • 所在地区:北京 - 朝阳区 -
  • 执业机构:北京高连宇律师事务所
  • 联系地址:建外SOHO东区A座2201
您当前位置: 网站首页>>真实案例>>正文

洪XX房屋租赁合同纠纷

来源:高连宇律师 | 作者:高连宇 | 时间:2018/7/9

北京市丰台区人民法院

民事判决书

  1.                          (2011)丰民初字第16867号

      原告洪XX,女,1976年2月25日出生,汉族,无业,住丰台区青塔春园小区X号楼XXX室。

      委托代理人高连宇,北京高连宇律师事务所律师。

      被告刘XX,男,1979年6月26日出生,无业,住丰台区青塔小区北京市XX小学二部北侧平房棋牌室。

      第三人王XX,男,1989年9月23日出生,汉族,北京XXX图文设计中心业主,住丰台区青塔蔚园XX号楼X门X号。

      原告洪XX与被告刘XX、第三人王XX租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由我院代理审判员杨筝独任审判,公开开庭进行了审理,原告洪XX 委托代理人高连宇、第三人王XX到庭参加诉讼,被告刘XX经本院合法传唤,未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

      原告洪XX诉称:2010年8月22日,原告洪XX与被告刘XX签订了房屋租赁协议,原告将位于丰台区青塔秀园XX号楼门面房一间出租给被告刘XX,租期一年八个月,自2010年8月22日2012年4月19日。每年租金33000元,付款方式为半年一付,并提前40天支付租金,被告刘XX若超出5天未支付租金,原告有权将剩余35天的租金视为违约金。乙方无条件退出,协议终止。合同签订后,原告将房屋交付被告,被告支付半年租金16500元,后来被告没有按照约定时间向原告交纳第二期房屋租金。2011年6月,原告到房屋处向被告索要房屋租金时,发现被告刘XX在未经原告同意情况下已经擅自将房屋转租给第三人王XX,王XX用该房屋经营北京XXX图文设计中心。被告在未经原告同意的情况下将房屋转租给王XX,且未按期交付租金,原告有权解除合同。现原告诉至法院,要求:1、解除原告洪XX与被告刘XX在2010年8月22日签订的《房屋租赁协议》 ;2、判决被告刘XX支付原告违约金3208元;3、判决被告给付原告卫生费360元;4、判决被告、第三人立即将丰台区青塔秀园XX号楼门面房一间腾空交付给原告;5、被告自2011年2月22日起每月给付原告房屋租金2750元,至第三人将房屋交付原告为止,暂计算至2011年8月15日止,判令第三人承担连带给付责任;6、案件受理费由被告承担。

      被告刘XX未到庭答辩,庭后亦未提交答辩状。

      第三人王XX辩称:原告所述属实,同意原告的诉讼请求,但不同意承担连带责任。

      经审理查明,2007年3月9日,北京XX物业管理有限公司(出租方,甲方)(以下简称XX物业)与洪XX(承租方,乙方)、第三方李XX签订《出租协议》 ,约定甲方提供青塔小区秀园XX号楼一层门面房三间,乙方负责装修及经营。本协议有效期五年,自2007年4月19日至2012年4月18日止。2010年8月22日,洪XX(甲方,出租方)与刘XX(乙方,承租方)签订《房屋租赁协议》 ,约定甲方将其位于丰台区青塔秀园XX号楼门面一间租给乙方使用,租赁期限为一年八个月,自2010年8月22日至2012年4月19日,乙方在承租期内没有权力转租他人,如逾期交房租,将视为自动放弃承租权,甲方有权制止并不退还已经上交的租金,协议终止。合同第三条租金及付款方式约定,每月租金为2750元,每年租金合计为33000元,付款方式为半年一付,并提前40天支付租金乙方若超出5天未支付租金,甲方将剩余35天的租金视为违约金,乙方即无条件退出,协议终止。甲方收款后,只给乙方提供不含税的收款收条。合同底部手写部分写有:第三次直接交八个月租金22000元,第二次交半年租金16500元,第一次首付半年租金16500元。原告洪XX在庭审中自述,刘XX交了半年的租金16500元,租期自2010年8月22日至2011年2月21日,以后没有再交。

      2010年9月1日,刘XX(甲方,出租方)与王XX(乙方,承租方)签订《房屋租赁协议》 ,约定甲方将其位于丰台区青塔秀园XX号楼门面一间租给乙方使用,租期为一年七个月,自2010年9月1日至2012年4月1日。每月租金5000元,每年租金合计60000元。合同第七条第2项约定,我方刘XX系二房东与乙方签订合同,大房东为XX物业,如果XX物业提前与刘XX解除合同,乙方只能放弃租赁协议并无偿终止协议,刘XX无息退还剩余房租金。2010年9月1日,王XX分别向刘XX交付押金3000元和2010年9月1日至2011年2月28日租金30000元。

      庭审中,王XX表示与刘XX签订合同时并不知道刘XX是三房东,也没见过刘XX与洪XX签订的租赁合同。王XX同意腾房,但认为原告提出的要求自己对租金承担连带给付责任的诉讼请求没有依据,不同意承担。

      上述事实,有双方当事人陈述、三份租赁协议,收条等证据在案佐证。

      本院认为,根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案被告刘XX经本院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,故视为其放弃了答辩和质证的权利。原告洪XX从XX物业处租得涉案房屋后将其转租给了被告刘XX,双方签订了《房屋租赁协议》,该协议是当事人真实意思表示,且不违反相关法律法规,系有效合同,双方均应遵守。租赁协议中明确约定,承租方无权将涉案房屋转租他人,否则将视为自动放弃承租权,协议终止。后刘XX未经洪XX同意将涉案房屋转租给第三人王XX,事后也未取得洪XX的追认,现洪XX依据其与刘XX签订的《房屋租赁协议》的内容要求解除该租赁协议,本院予以支持,刘XX应将涉案房屋腾空后交还洪XX。庭审中王XX表示同意腾退涉案房屋,本院不持异议。刘XX未按期交纳2011年2月22日以后的租金,已构成违约,且逾期的天数已超过5天,应支付违约金,即35天的租金3208元。刘XX逾期支付租金的行为也已符合合同解除的条件,但鉴于本院已就合同是否解除做出结论,再次不再予以论述。原告要求被告刘XX支付2011年2月22日至第三人将房屋交付原告为止(暂计算至2011年8月15日)期间的租金,本院不持异议。原告要求第三人承担连带给付责任的主张,没有事实和法律依据,本院不予支持。原告未能提供其已代被告垫付卫生费的依据,故原告无权要求被告赔偿该部分损失。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,判决如下:

  1.   解除原告洪XX与被告刘XX于二〇一〇年八月二十二日签订的《房屋租赁协议》。

  2.   被告刘XX于本判决生效后十日内向原告洪XX支付违约金三千两百零八元。

  3.   被告刘XX、第三人王XX于本判决生效后十五日内将位于丰台区青塔秀园XX号楼门面房一间的房屋腾空交付给原告洪XX。

  4.   被告刘XX自二〇一一年二月二十二日起每月给付原告洪XX房屋租金二千七百五十元,至第三人王XX将房屋交付原告洪XX为止(暂计算至二〇一一年八月十五日止)。

  5.   驳回原告洪XX的其他诉讼请求。

      如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

    案件受理费62元,由被告刘XX负担(于判决生效之日起7日内交纳)。

      如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第二中级人民法院。

     

     

                      

                         代理审判员       

     

                         二〇一一年八月三十一日

     

                                  陈靖文

     

     

     


律师在线

咨询方式